【不動産の親族間売買とは？】流れや取引時のポイントをご紹介 | 東京の新築・中古一戸建て、不動産情報ならME不動産西東京にお任せください

2-1.売買条件を柔軟に決められる

不動産売買を成立させるには、売主と買主が売買価格や引き渡し日などの条件に合意することが必要です。
売主と買主が他人同士の場合、利害が相反し条件交渉がスムーズに進まないことがあります。一方、親族間売買の場合は売主と買主がお互いの事情を把握しやすいため、条件もスムーズに決まるケースがあります。

2-2.買主を探す手間を省ける

不動産を売却するときは、不動産会社に買主を探してもらうのが一般的です。しかし、不動産を売り出しても、なかなか買い手がつかないこともあるかもしれません。不動産を親族に売却することで買主を探す手間を省くことができ、速やかに手続きが完了します。

2-3.コストを抑えることができる

不動産会社に依頼して不動産の買主を見つけてもらった場合、不動産会社に仲介手数料を払う必要があります。しかし、親族間売買であれば不動産会社を通さずに取引ができるので、仲介手数料の負担を減らすことができます。

2-4.分割払いができる

親族間売買の場合、売主と買主の間で分割払いの契約をすることも可能です。通常の不動産売買では買主の手元に現金がない場合、買主は住宅ローンを利用して売主に代金を一括払いしなければなりません。その後、何年もかけて金融機関にローンを返済していくことになります。親族間売買では買主が住宅ローンを利用できない場合でも、支払いがしやすくなるのもメリットであると言えます。

3-1.税制上の特例が使えないことがある

不動産の売買では特例や控除を利用することができますが、親族間売買では特別控除の適用対象外となるケースがあるため注意しなければなりません。しかし、中には親族間売買でも適応可能な特例もあります。例えば親名義の家を、娘の配偶者である夫が購入するなどの場合には、売主である親は「居住用財産を譲渡した場合の3000万円特別控除」の適用対象になります。
税務上の特別控除を利用したい場合は、不動産会社や税理士、税務署などに相談してみましょう。

3-2.住宅ローンを利用しにくい

親族間売買の場合、買主が住宅ローンを利用しようにも、審査に通らないことが多い傾向にあります。親族間売買では、売主と買主が口裏を合わせ、住宅ローンで借りたお金を別の用途に使うこともできてしまうからです。
住宅ローンは他のローンに比べて低金利であるため、金融機関ではこうした不正利用を警戒しているのです。

4-1.不動産の現状を把握する

親族間売買を進めるには、最初に不動産登記と物件の状態を確認する必要があります。不動産登記の状況を確認するには、法務局にて登記簿謄本を取得し、以下の項目を確認しましょう。

物件の状態を確認する際は、修繕した箇所やリフォーム履歴、隣の土地との境界線などを確認しておきましょう。不具合や欠陥がないかどうかについては確認を怠ってしまいがちですが、始めにチェックしておくことでトラブルを防止することができるでしょう。

4-2.売買条件を決める

続いて、不動産の売買価格や条件の話し合いを行います。
最低でも以下の項目は必ず決めておきましょう。

・売買価格
・支払い方法・支払日
・引き渡し時期
・瑕疵担保責任（契約不適合責任）
→契約後に物件の欠陥が見つかった際、売主が負う責任のことです。

これらの内容は買主と売主で十分に話し合い、双方が合意できる条件にすることが大切です。親族間だからといって、ざっくりとした話し合いで終わらせてしまうと後々トラブルのもとになるので注意が必要です。また、親族間売買でもトラブルを阻止するために不動産会社に仲介してもらうことがオススメです。
そして、細かい条などの話し合いがまとまったら不動産売買契約書を作成します。決まった形式はないため、市販されているものやインターネット上で無料でダウンロードできるものを活用しましょう。

4-3.売買契約を結び、決済・引渡しする

必要な書類も揃え、双方が売買条件に合意できたら売買契約を結びます。
ローンを利用しない場合は、契約の締結と決済・引き渡しを同じ日に行うのが一般的です。
ローンを利用する場合は、不動産売買契約の締結後に金融機関の本審査が行われます。そのため本審査の通過後に融資条件への合意を経て、残金の決済と引き渡しを行います。
決済とは、売買代金などの金銭授受を行うこと、引渡しは鍵の引渡しという物理的な意味もありますが、所有権を移転し名義を変更する意味もあります。ローンを利用する場合は、名義変更（所有権移転登記）も決算と同日に行う必要があるため、必要書類を用意しておきましょう。

5-1.みなし贈与となる可能性を考慮する

親族間売買の場合、売買価格は市場における需要と供給により決まるのではなく、親族間の合意のみで決定します。そのため、市場では3,500万円程度の価値がある不動産を2,000万円で売買することも可能です。この場合3,500万円と2,000万円の差額である1,500万円が「みなし贈与」と判断され、贈与税が課されることがあります。

みなし贈与の対策として、相場に従って売買することが重要です。判断基準の一つとして活用できるのが路線価です。（国税庁が道路ごとに設定している1平方メートルあたりの土地の価格）路線価は市場価格の80%程度とされており、路線価をベースに住宅を売却するのであれば、相場に対して著しく低額とはいえないとの判例が出ています。売却価格を下げたい場合は、路線価で計算した価格を下限とするのがオススメです。
路線価については以下の記事で紹介していますので、是非参考にされてみてはいかがでしょうか。

5-2.売買契約書を必ず作成する

親族間での売買なら売買契約に関する書面は必要ないのでは...？と考える方もいらっしゃるかもしれません。しかし、口約束の場合トラブルに発展する恐れがあるだけではなく、税務上の問題が起きる可能性もあるため売買契約書は必ず作成しましょう。
また、贈与とみなされて課税されることを防止したり、住宅ローンの審査で必要になったりすることを考慮すると売買契約書の作成は必須です。

5-3.不動産会社に依頼することでトラブルを防止する

繰り返しになりますが、親族間売買でもトラブルが起こる可能性を考慮すると不動産会社に仲介してもらうのがオススメです。不動産売却が成立した時に仲介手数料を支払う必要がありますが、この手数料は以下のようなサービスの代金も兼ねています。

・不動産に関する相談
・専門的な書類の取得・作成
・検査サービスや住宅ローンの斡旋
・不動産取引における法的な確認
・税金や権利関係に関するサポート
・引き渡し後の瑕疵に関する相談

不動産会社に依頼することで、安全かつ法に則った不動産取引を行うことができトラブルを大幅に抑えることができます。